Immobilien Maschmeyer, Bad Essen
Privatverkauf eine Immobilie Foto: DAS WEISSE BUERO, Canva, colourbox.com

Eine Immobilie privat verkaufen ohne Makler, wie geht das?

Wenn Sie beschlossen haben, ein Gebäude oder eine Wohnung im Landkreis Osnabrück selbstständig zu veräußern, sollten Sie unbedingt einige Rahmenbedingungen berücksichtigen. Ich gebe Ihnen hier einige Ratschläge, mit denen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung inklusive ihrer Vorzüge und Eigenheiten perfekt vermarkten werden.
Nutzen Sie meine langjährige Erfahrung als Immobilienmakler: Die folgenden Tipps unterstützen Sie dabei, den Privatverkauf reibungslos und profitabel zu vollziehen.
  1. Beobachtung des Markts und der Konkurrenz
  2. Video
  3. Erkennen von Vor- und Nachteilen der Immobilie
  4. Fokus auf die Zielgruppe
  5. Kleine Mängel, großes Risiko
  6. Bereithalten wichtiger Unterlagen
  7. Der erste Anruf kommt
  8. Der Besichtigungstermin
  9. Klare Preisverhandlungen
  10. Der Notartermin

Beobachtung des Markts und der Konkurrenz

Sie sollten davon ausgehen, dass potenzielle Interessenten den Immobilienmarkt gut beobachten und über eine gewisse Expertise verfügen. Deshalb empfiehlt es sich, die Lage auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Osnabrück immer im Auge zu behalten. Egal, ob Ihr Haus in Wallenhorst, Melle oder Bad Essen erbaut wurde, von wirtschaftlichen Veränderungen in der Region ist jede Immobilie betroffen.
Neben der ökonomischen Situation müssen Sie außerdem realistische Vergleiche ziehen. Sie sind schließlich nicht der einzige Anbieter einer Immobilie. Ihre persönliche Konkurrenz finden Sie durch eine schnelle Suche im Internet. Diese kostet wenig Zeit und ermöglicht es Ihnen dennoch, einen realistischen Einblick in die Angebotssituation auf dem Immobilienmarkt zu erlangen. Dabei sind es weniger die Preise, denen Sie Beachtung schenken sollten, oft werden (insbesondere) von Privatanbietern Preise aufgerufen, die nicht realistisch sind, da der Privatmann davon ausgeht, noch um 5 – 10% heruntergehandelt zu werden. Eine falsche Taktik übrigens meiner Meinung nach.
Als Verkäufer einer Gartenwohnung können übrigens außerdem Doppelhaushälften oder kleinere Einfamilienhäuser als „Konkurrenten“ in Betracht gezogen werden.

Video

Erkennen von Vor- und Nachteilen der Immobilie

Die gesunde Basis für das Verkaufen ist eine realistische Einschätzung der Immobilie. Seien Sie sich selbst gegenüber ehrlich: Es hat keinen Sinn, sich die eigene Immobilie schön zu reden. Das hilft Ihnen im Verkaufsgespräch wenig und führt nur dazu, dass Sie bei der Besichtigung in die Deffensive geraten.
Machen Sie eine Liste mit Vor- und Nachteilen Ihrer Immobilie. Überlegen Sie, dass ein Nachteil, wie zum Beispiel die kleine Küche, für eine andere Zielgruppe ein Vorteil sein kann, beispielsweise für Singles.
Hier sollten Sie auch Gedanken über die tatsächlichen Kosten etwaiger Renovierungen oder Sanierungen im Klaren sin. Dabei gilt es zu unterscheiden, welche Arbeiten zum Beispiel der Modernisierung dienen und welche dem persönlichen Geschmack unterliegen. Bitten Sie evt. Handwerker um einen Kostenvorschlag, denn diese Kosten sollten Sie auch in der Preisfindung berücksichtigen.

Fokus auf die Zielgruppe

Es ist klar, dass jede Wohnung und jedes Haus völlig unterschiedlicher Grundbegebenheiten aufweist und die muss nicht jeden gefallen. Ich versuche mir schon bei der ersten Begutachtung den idealen Käufer für diese Immobilie vorzustellen, und meist liege ich damit richtig. Das hat den Vorteil, dass man sich bei Gesprächen auf den „Richtigen“ konzentriert.
Stockwerke, Treppen oder Aufzüge sind wichtige Indikatoren für die möglichen Zielgruppen Ihres Immobilienverkaufs. So werden sie ein Appartement, das im 4. Stock eines Hauses ohne Aufzüge liegt, wohl kaum an ein Rentnerehepaar verkaufen.
Erdgeschosswohnungen bieten sich hier deutlich besser an. Betrachten Sie deshalb genau Ihre Grundvoraussetzungen und präsentieren Sie darauf aufbauend die Sonnenseiten Ihrer Immobilie. So werden potenzielle Käufer diese positiven Elemente bereits bei der ersten Besichtigung wahrnehmen.

Kleine Mängel, großes Risiko

Der erste Eindruck zählt. Möglicherweise erscheinen Ihnen kleinere Mängel eher unwichtig. Aber Ihr Interessent schaut oft auf Kleinigkeiten, und gewinnt dabei den Eindruck, ob eine Immobilie in einem guten Zustand ist. Das kann sich sonst negativ auf die Preisverhandlungen auswirken.
Deshalb mein Rat: Kleine Mängel vor der ersten Besichtigung beseitigen.
Ich erinnere mich an ein leerstehendes Haus, das eigentlich ganz gut aussah. Aber da waren die Fußleisten, die in zwei Zimmern fehlten. Im Gästebad funktionierte der Wasserhahn nicht, der Rasen im Garten wucherte und die Fenster starrten vor Schmutz.
Der Zustand wirkte so, wie die Situation auch war: eine leichte Verwahrlosung hatte begonnen. Der Besitzer kam von weiter her, ich meine aus Oberhausen und ein Jahr lang stand das Elternhaus leer. Zwar hatte der Erbe erst über eine Bank versucht zu verkaufen, dann selbst, aber nichts passierte.
Wissen Sie, Interessenten sehen das sofort oder: spüren das. Ich habe ihm einen Handwerker besorgt, und die Fenster putzen lassen. 700 Euro, die gut investiert waren (und die mit jedem Monat Leerstand sowieso aufgelaufen wären): drei Wochen später hatte ich das Haus verkauft.

Bereithalten wichtiger Unterlagen

Sobald Sie sich für einen Privatverkauf entschieden haben, sollten Sie die relevanten Unterlagen zusammenstellen. Die Neubesitzer benötigen die, um beispielsweise die Finanzierung durch ihre Bank abzusichern.
Ich habe Ihnen hier eine Liste an Unterlagen zusammengestellt, die sie unbedingt zur Verfügung stellen sollten.
Dazu gehört der aktuelle Grundriss des Gebäudes: Er muss bereits bauliche Veränderungen beinhalten. Sie brauchen die Wohnflächenberechnung. Hier höre ich oft „die haben wir damals selbst nicht bekommen.“ Das ist dann Pech, aber heute brauchen Sie die. In dem Fall können Sie einen Architekten beauftragen, Kosten zwischen 400 und 1.000 Euro.
Hinzu kommen der aktuelle Grundbuchauszug und die Liegenschaftskarte (gibt’s beim Amtsgericht und Bauamt), der Energieausweis und eine Zusammenstellung der Kosten. Ist die Immobilie vermietet, sind Mietverträge beizulegen. Bei Wohnungen brauchen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
Laden Sie sich meine Liste hier herunter.

Der erste Anruf kommt

Wenn der erste Interessent sich meldet, geht es darum, ein wenig mehr von ihm zu erfahren.
Ich weiß, es fällt schwer, aber die Begeisterung, dass sich jemand für Ihre Immobilie interessiert, sollte im Einklang damit stehen, dass eine Besichtigung Zeit kostet und diese sollten Sie sinnvoll nutzen (Sie sind schließlich kein Museumsführer und verdienen mit Besichtigungen nichts). Es wird sich sonst auch schnell nach dem zehnten Termin ohne Verkauf eine Frustration einstellen, die Energie verpufft.
• Belieben Sie höflich und zeigen Sie sich interessiert, stellen Sie die W-Fragen:
• Was suchen Sie?
• Worauf legen Sie Wert?
• Wie viele Personen sollen hier einmal leben?
• Was hat Ihnen bei anderen Immobilien bisher nicht gefallen?
• Wie lange suchen Sie?
• Warum haben Sie noch nicht gekauft?
• Was arbeiten Sie?
• Wie und wo leben Sie jetzt?
• Wieviel Budget hat Ihre Bank genehmigt?
Ich spüre es, jetzt sind Sie gerade geschockt. Aber glauben Sie mir; Gerade die Frage nach dem Geld wird Ihnen ein seriöser Interessent bei uns aus dem Landkreis Osnabrück fair beantworten.
Die Antwort „Geld spielt keine Rolle“ kenne ich übrigens auch. Dann weiß ich meist mit Sicherheit: Geld spielt deshalb keine Rolle, weil gar keins da ist.
Im Übrigen haben Sie so für den persönlichen Termin viele Anhaltspunkte, an denen Sie anknüpfen können. Deshalb: unbedingt Notizen machen!

Der Besichtigungstermin

Trotz aller Sympathie beim Besichtigungstermin: Geben Sie nicht unbedingt Ihre Motivation, die hinter dem Verkauf stecken, preis. Sie kennen ja das Sprichwort: Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Vermeiden Sie den Eindruck, Sie stehen unter Verkaufsdruck. Halten Sie sich also u.U. bedeckt.
Häufig liegt die Taktik potenzieller Interessenten darin, vermeintliche Mängel anzusprechen und somit den Preis zu drücken. Diskutieren Sie über mögliche Einwände und Kritikpunkte der Interessenten, bleiben Sie sachlich.
Ich selbst bitte bei Immobilien mit Renovierungs- oder Sanierungsbedarf um die Expertise eines Handwerkers, wenn ich mir einmal selbst nicht sicher bin. Der Kosten für eine Dachsanierung oder das neue Bad sollte man schon kennen. Interessenten neigen dazu, diese Kosten lapidar mit großen Summen zusammenzuführen und meinen „hier muss man ja noch 50.000 Euro reinstecken, da müssen Sie mir mit dem Preis entgegenkommen.“
Deshalb ist es ja wichtig, schon im Vorfeld die Liste der Vor- und Nachteile zu machen, siehe oben.
Wenn der Interessent offensichtlich darauf aus ist, Fehler zu suchen und Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Preis kaufen zu wollen, bleiben Sie erst einmal gelassen.

Klare Preisverhandlungen

Bei der Verhandlung des Kaufpreises müssen Sie einige weitere Aspekte berücksichtigen.
Letztendlich regelt die Nachfrage den Preis. Bleiben Sie in Kontakt mit mehreren Interessenten, verkauft ist eine Immobilie immer erst dann, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist bzw. wenn der Notarvertrag unterschrieben ist.
Nehmen Sie die Kritik der Käufer nicht persönlich. Versuchen Sie Ihr Eigentum als Objekt zu sehen. Das persönliche Verhältnis zu Ihrem Haus oder Wohnung darf Ihre Verkaufsverhandlungen nicht beeinflussen. Versuchen Sie sich zu distanzieren, bleiben Sie sachlich.
Und bedenken Sie auch, dass der mögliche Käufer mindestens zehn, teilweise noch mehr Tage braucht, um mit seiner Bank zu verhandeln. Abhängig von der Immobilie hier in Bad Essen, Wallenhorst oder Melle wird die Bank auch noch Prüfung aller Unterlagen selbst noch einmal einen Gutachter schicken. In dieser Zeit können Sie die anderen Interessenten versuchen, quasi als zweite Option zu halten.
Wenn es um den Preis geht, müssen Sie Ihre Schmerzgrenze kennen. Leider habe ich oft die Erfahrung gemacht, dass ein Eigentümer die Schmerzgrenze nicht ehrlich einschätzt. Natürlich wollen Sie den höchstmöglichen Preis. Ich selbst gehe immer mit einem realistischen Preis in das Angebot, dann kann ich ruhigen Gewissens sagen, der Preis ist realistisch und nicht verhandelbar. Denn notfalls müssen Sie nein sagen können.
Dieses Nein darf genau nur einmal kommen und dann müssen Sie aussteigen. Seien Sie wirklich bereit, die Verhandlungen mit einem anderen Kaufinteressenten neu zu beginnen, sonst verlieren Sie.

Der Notartermin

Sie wissen wahrscheinlich: Der Notar darf in Deutschland vom Käufer ausgesucht werden, sollte aber im Landkreis der Immobilie liegen, die verkauft werden soll. Dieser macht den Kaufvertragsentwurf und diesen muss er auch bezahlen.
Der Käufer muss der finanzierenden Bank einen Kaufvertragsentwurf vorlegen, der die Basis seiner Finanzierung bildet. Dieser Vertragsentwurf geht auch Ihnen vor dem eigentlichen Unterschriftstermin zur Prüfung zu. Tipp: Sie können den Notar jederzeit um Hilfe und Erläuterung bitten, das ist sein Job. Bei einem persönlichen Termin bei ihm im Büro im Vorfeld, kann (manchmal) eine kleine Beratungsgebühr anfallen, davon habe ich hier aber im Landkreis Osnabrück noch nicht gehört.
Bestehen Sie vor dem Beurkundungstermin und Ihrer endgültigen Zusage auf eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank, ich selbst gehe ohne dieses Papier mit meinen Eigentümern niemals zur Bank.
Der Termin steht, Sie freuen sich, dass der Verkauf bald über die Bühne geht, da klingelt Ihr Telefon. Der künftige Käufer ist am Apparat und will noch einmal über den Preis sprechen.
Eine schwierige Situation. Ich erinnere mich an einen Fall von dem mir ein Notar erzählte. Da ging es auch um einen Verkauf von privat an privat. Der Käufer wollte tatsächlich beim Notartermin einen Nachlass von 10.000 Euro, weil er gesehen hatte, dass er ein Geländer um die Garagenzufahrt bauen lassen muss. Er hatte einen kleinen Sohn.
Ich finde, das geht nicht. Im Vertragsentwurf steht eine Summe, die vereinbart wurde. Als Verkäufer können Sie jetzt nein sagen. Dann bleibt der Käufer (oder eben: Nicht-Käufer) übrigens auf den Kosten des Vertragsentwurf sitzen, die er verantworten muss.
Manchmal geht es auch nur um ein paar Kleinigkeiten, das restliche Öl im Tank oder das Kaminholz im Garten. Da kann man dann großzügig sein.
Dazu noch eine kleine Anekdote aus meinem Job: Das Thema Kaminholz war dann bei der Kaufverhandlung in meinem Beisein zugesagt worden, allerdings nicht explizit im Vertrag aufgenommen. Nach dem Notartermin holte ein Nachbar das Holz ab, der Verkäufer hatte seine Nebenabrede vergessen und es ihm geschenkt. Ein Theater war das, oh ja. Ich bin aber der Meinung, man muss fair und ehrlich bleiben und habe dem Eigentümer geraten, ein paar Klafter Holz neu zu bestellen.

Und jetzt wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Hausverkauf.
Wenn Sie Fragen haben oder eine Potenzialanalyse in Sachen Vermarktung und Wertpreis wünschen, rufen Sie mich an unter Tel. 05472 - 36 66 oder benutzen Sie das Kontaktformular